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出卖人不履行义务时,买受人该如何维权?

来源: 乐彩网 律师 时间:2019-04-17
正文
北京房地产专业律师靳双权(134****7149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

一、基本案情

1、原告诉称

高某诉称:2012年12月20日,高某与范某通过我爱我家公司签订关于北京市海淀区9号房屋的北京市存量房屋买卖合同,约定房屋成交价为240万元,范某可以在签订本合同的同时向高某支付定金5万元。签订合同当日,范某已经向高某支付了5万元定金。合同签订后,高某多次催告范某交纳首付款,在范某签订合同当日已经准备好175万元首付款的前提下,范某均拒绝交纳。高某于2013年1月24日通过短信催告范某务必在最后三天时间内交纳首付款,范某依然拒绝履行。其后高某通过招商银行退回范某5万元定金。为了维护自身合法权益,高某诉至法院,诉讼请求:1、请求判决解除高某与范某于2012年12月20日签订的关于9号房屋的北京市存量房屋买卖合同;2、本案的诉讼费由范某承担。

2、被告辩称并反诉

范某辩称:我方在履行合同中没有违约行为,我方缴纳5万元定金后,高某就拒绝履行合同,在2013年案子的笔录中已经清楚的记录了双方之间定金的返还情况,我方并没有任何违约行为。同时,我方提起反诉。事实与理由:高某与范某于2012年12月20日签订房屋买卖合同,此后高某拒绝履行买卖合同义务,为此特向法院提起诉讼,请求依法裁决,诉讼请求:1、判令高某继续履行2012年12月20日签订的有关9号房屋的北京市存量房屋买卖合同,要求高某配合办理网签、银行公积金贷款、房屋过户等手续;2、判令高某承担全部诉讼费用。

二、法院查明

2012年12月20日,高某作为出卖人与范某作为买受人签订了北京市存量房屋买卖合同(以下简称合同),高某的配偶夏之翠代为在合同上签名。合同约定高某将9号房屋出卖给范某,房屋成交价格为240万元;范某在签订合同的同时支付定金5万元;关于贷款的约定显示范某向公积金管理中心申办抵押贷款,贷款金额为60万元。

庭审中,双方均认可首付款为175万元,但未约定首付款给付时间。就9号房屋买卖交易,双方与我爱我家公司签订了居间服务合同,约定范某向我爱我家公司支付居间代理费52800元;双方与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订了房屋交易保障服务合同,约定、高某、范某同意对上述买卖合同做以下补充修订:范某为商业贷款或公积金贷款购房,范某应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付高某房屋首付款。

合同签订后,双方就合同履行发生了争议。范某于2013年2月16日向法院提起了诉讼,要求高某继续履行合同并协助范某办理9号房屋的网签、公积金贷款、缴税事项。法院受理了此案。法院在审理此案的过程中,范某提出变更诉讼请求申请,将其诉讼请求修改为:1、请求确认合同有效;2、诉讼费由高某承担。高某针对范某的诉讼请求进行了如下答辩:"不同意范某的诉讼请求。我没有与范某签订过协议,没有做出授权,也没有收到过范某的款项。我与夏之翠系夫妻关系,但我对房屋买卖的情况并不知情,事后也未追认。我长期在深圳工作生活,夏之翠在北京工作生活;此外,中介让双方签约的过程极不规范。判断合同应以网签时间为准,而高某与范某未办理网签登记,因此买卖合同并未生效。"后法院经过审理后判决夏之翠以高某名义与范某签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。该判决现已生效。

上述判决生效后,高某于2014年1月3日向法院提起了诉讼,要求解除双方签订的合同,其理由为范某至今未支付首付款175万元。高某并在诉讼中向法院申请追加我爱我家公司作为第三人参加诉讼。为了查清本案事实,法院依法通知我爱我家公司作为本案的第三人参加诉讼。我爱我家公司参加了诉讼。

在庭审中,法院对高某所称范某至今未支付首付款的原因进行了法庭调查,我爱我家公司述称:"严格意义上合同已经生效了,范某和高某没有说付首付款的时间,范某已经要给首付款了,范某为付首付款都将房子抵押了准备付首付款了,后我店店长接到高某的电话,说房子涨价,不想卖了,能否给范某一些补偿,不卖此房了,我们没有同意,就联系不到高某了。当时范某将支付首付款,但是高某迟迟不给账号让范某支付首付款"。范某亦表示其未付首付款的原因是高某不给账号。高某当庭对我爱我家的述称表示异议,认为我爱我家公司收了范某的钱,在说胡话,要负法律责任。高某表示其合同签订后,一直在通过我爱我家公司向范某催要首付款,并提供了短信记录。

就上述短信记录,高某表示其想向我爱我家公司提供中国建设银行账号和兴业银行账号,我爱我家公司不同意,要求提供中国工商银行的账号,最后上述账号均未提供。

庭审中,就如何办理网签和公积金贷款,我爱我家公司表示:"买卖双方需本人及其配偶到场,业主提供房产证、结婚证、身份证、户口本等原件,央产房还需要提供在京中央单位已购公房变更通知单等材料。买房人需结婚证、身份证、户口本,外地户口需提供暂住证,学历证(如有提供,没有不提供)、学位证(如有提供,没有不提供)、职称评级证书"。

诉讼中,就本案的房屋价款,范某明确表示其有能力将首付款支付给高某,涉及房屋买卖合同履行中的税费均由范某承担。

另查,高某已将5万元定金通过银行转账的方式还给了范某。范某至今尚未支付房屋价款。

三、法院判决

1、一审判决

1)范某支付原告高某房屋价款二百四十万元;

2)范某履行完毕上述义务后,高某协助被告范某将房屋产权办至被告范某名下;

3)驳回原告高某的全部诉讼请求。

2、二审判决

驳回上诉,维持原判。

四、律师点评

房产律师靳双权认为:

双方签订的合同已判决确认有效,法院不持异议。

本案的争议焦点在于范某未支付房屋首付款的原因。法院通过已查清的事实认定,范某至今未支付房屋首付款并不是范某故意为之,而是在于高某未及时提供其账号所致,且综合本案范某向法院提起反诉要求高某继续履行合同的事实表明,范某愿意继续购买该房屋,故对高某要求解除合同的诉讼请求,无事实依据,法院不予支持。

对于范某要求高某继续履行合同并协助范某办理房屋过户手续的反诉请求,具有事实和法律依据,法院予以支持。至于办理网签、公积金贷款等手续系办理房屋过户手续的一部分,应当纳入到办理房屋过户手续当中处理。办理房屋过户手续当中产生的税费等费用由范某负担。

高某履行上述义务的前提在于范某先行支付房屋价款240万元,对于支付该笔价款的时间,法院综合本案的实际情况予以酌定判定。

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