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借名买的房屋因被借名人另案纠纷遭查封

来源: 律师 时间:2019-04-17
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告唐女士起诉称:2013年,我想购买甲市乙区L房地产开发有限公司(以下简称L公司)开发的商品房,但因我个人有不良征信记录且已购有一套住房,无法以自身名义再行办理该商品房按揭贷款手续。在L公司售房顾问的建议下,我遂以当时已准备结婚的男友即第三人蒲先生的名义,与L公司于2013年4月1日签订了《商品房买卖合同》,购买了本案诉争房产,并以第三人蒲先生的名义于2013年8月12日与XX银行签订了购房借款担保合同。2014年春节我和蒲先生正式分手,蒲先生随之与她人结婚成家。我曾多次找L公司交涉,欲办理商品房产权过户登记,由于L公司的原因,至今未办理完成过户登记。本案诉争房产购房合同上买受人名字虽载明是第三人蒲先生,但该诉争房产的首付款、每月银行按揭贷款、房屋装修款、物业费以及水电等所有费用均是由我筹措支付,我将诉争房产装修好后,便将其交给母亲即原告杜大娘居住使用至今。2017年6月12日,甲市人民法院查封了诉争房产。我遂对上述诉争房产的执行行为向人民法院提出了书面异议,但人民法院于2017年7月3日作出裁定,驳回了我的执行异议。本案诉争房产真实权利人是我,第三人蒲先生只是名义购买人,并不享有对该诉争房产所有权。人民法院对我所有上述诉争房产采取查封执行行为错误,应立即停止对该诉争房产的执行。

综上,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”之规定,我系本案诉争房产的真实权利人,对诉争房产依法享有排他的物权,足以排除被告对诉争房产的执行行为。所以请求法院判令:1.依法确认位于甲市乙区XX路XX佳苑8号楼15—3房屋(以下简称诉争房产)归我所有;2.依法判决不得对诉争房产采取执行措施;3.本案诉讼费用由被告承担。

二、被告辩称

被告白女士答辩称:1。本案原告杜大娘不是适格原告,原告杜大娘只是在该房屋中居住;2。本案所涉及的《商品房买卖合同》、《个人借款合同》对外产生公示力,买房人是第三人蒲先生,不能作为确认该房屋所有权的依据。诉争房产权利人应当属于第三人蒲先生,而不是原告;3。原告提供的费用证据不能说明诉争房产所有权属于原告,请求驳回原告诉请;4。原告诉讼请求第二项与法律相背离,不能得到法律支持,请驳回原告的诉讼请求。

第三人蒲先生述称:诉争房产确实是原告唐女士购买,按揭款也是原告唐女士支付。

第三人黄某述称:诉争房产确实是原告唐女士购买。

乐彩网第三人XX银行甲市分行述称:涉案房产2013年8月13日在XX银行甲市分行办理预告登记,借款金额是260000元,期限是10年(2013年8月13日至2023年8月12日),每月等额偿还2958.87元,到目前尚欠170000元左右。对抵押物未经抵押权人同意不得处置,XX银行甲市分行按照程序办理了预抵押登记,相关合法权益应当得到保护。

三、法院查明

白女士与蒲先生、黄某民间借贷纠纷一案,于2015年6月23日达成民事调解书,由蒲先生、黄某于2015年7月30日前偿还白女士借款本金500000元等内容。后蒲先生、黄某未主动履行义务,白女士向法院申请强制执行。法院于2015年8月13日查封了登记在第三人蒲先生名下的诉争房产。2017年6月21日,原告向法院提出异议申请,法院于2017年7月3日作出裁定:“驳回案外人杜大娘、唐女士的异议请求”。并告知自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

本案诉争房产系L公司开发。2011年8月27日诉争房产首先由他人(曹先生)购买,并支付了首付款等费用。后因曹先生未购成。2013年初,原告在L公司置业顾问的推荐下,购买诉争房产。在签订购房合同过程中,因原告征信问题,不能在银行办理按揭贷款。又因当时原告与蒲先生系男女朋友关系,于2013年4月1日以第三人蒲先生的名义与L公司签订了《商品房买卖合同》,该房屋总价款383065元,首付款123065元系原告唐女士交给L公司置业顾问,由L公司置业顾问退给诉争房产最初购房人曹先生。并将收据上的名字由曹先生更改成蒲先生。剩余购房款260000元,以蒲先生名义在XX银行甲市分行办理了按揭,期限为10年,(第三人蒲先生当时未婚)。2013年8月7日诉争房产在甲市房地产产权监理处办理了《房屋预告登记证明》。按揭贷款后,房贷系原告及原告的委托人曹某、赵某等人按月通过蒲先生的银行帐户向第三人XX银行甲市分行偿还,2017年7月后,原告便通过自己的手机银行偿还诉争房产按揭款。2013年6月4日,L公司将诉争房产交给原告唐女士,唐女士便开始装修并和其母杜大娘入住。2017年6月19日,8月29日,XX佳苑居委会出具证明证实,唐女士从2013年10月开始至今在诉争房产内居住。杜大娘也居住在诉争房产内。因蒲先生与原告在恋爱期间的男女朋友关系结束,原告多次要求L公司办理更名手续,由于诉争房产已以蒲先生名义办理银行按揭贷款,故L公司未予更名,L公司仅对该情况出具了说明。

乐彩网讼过程中,原告唐女士表示在取得诉争房产所有权后,愿意提前将诉争房产剩余按揭款一次性支付给XX银行甲市分行。原告杜大娘向法院起诉后,于2017年11月13日以实际购房人系原告唐女士为由,向法院撤回起诉,法院已作出处理。

四、法院判决

1、确认位于甲市乙区XX路XX佳苑8号楼15—3房屋归原告唐女士所有;

2、停止对位于甲市乙区XX路XX佳苑8号楼15—3房屋的执行。

五、律师点评

北京房产律师靳双权认为:甲市房地产信息中心商品房网签备案信息查询结果虽然显示诉争房产的登记人为第三人蒲先生,但该登记信息不是判断房产权利归属的唯一依据。判断房产的实际权利人,还应综合考虑购房资金的来源,实际出资人与名义产权人之间的法律关系等因素。

1、原告唐女士与第三人蒲先生是否有借名买房行为。因双方均认可在2014年前系男女朋友关系,基于这种特殊的信任关系,及原告个人征信存在问题,不能到金融机构办理按揭贷款。双方虽未签订借名买房协议,但已形成事实上的借名买房行为。原告用蒲先生的名字与L公司签订《房屋买卖合同》未违反国家法律强制性规定。故对双方之间存在借名买房的事实,应予以确认。

2、“借名人”是否为实际出资人,是否履行了相应的出资。庭审中原告提供证据证明其诉争房产首付款及截至起诉时的银行按揭款均由其支付,并提供了银行还款流水及房开公司的证据予以证明,第三人蒲先生也认可购房款系原告支付。且被告也未提供相反证据证实诉争房屋购房款系蒲先生支付,故可以认定诉争房产已付房款均由原告支付。

乐彩网3、诉争房产是否由“借名人”实际控制和使用。原告提供证据证明房开公司交房后,请装修公司进行装修并由其支付了装修款。作为基层管理组织的居委会也出具证明证实原告一直居住在诉争房产内。故诉争房产也由原告实际控制和使用。

综上,原告提供的证据已形成一个完整的证据链,足以证实诉争房产系原告购买,房屋首付款由原告实际出资,每月房贷款亦由原告偿还,且已实际占有并使用该诉争房产。因考虑到诉争房产仍有银行按揭款尚需继续偿还,涉及到第三人XX银行甲市分行的权益,故对原告唐女士主张取得诉争房产所有权后愿意提前一次性偿还剩余按揭款给第三人XX银行甲市分行的主张,予以支持。对被告辩称杜大娘非本案合格原告,杜大娘已提出撤回起诉申请,法院作出裁定予以准许。

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