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将农村房屋连环卖给外地人的效力认定

来源: 律师 时间:2019-04-17
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告张先生起诉称:本案涉诉房屋是我的祖产,1998年我委托被告傅先生代管此房,可是被告傅先生将此房卖给了外地人被告董某,二被告之间的买卖协议是无效的,所以请求法院判令:1.判令确认我与被告傅先生以及被告傅先生与被告董某签订的乙区XX镇×村×街×条×号房屋的买卖合同无效;2.判令被告董某立即将乙区XX镇×村×街×条×号房屋返还给我;3.本案诉讼费由被告承担。

二、被告辩称

乐彩网被告傅先生辩称:原告起诉状不顾事实欺骗法庭,当时我爱人从老家来到乙区,在我居住困难时与原告相识,当时我担任队长时,是原告主动提出将房屋卖给我,当时与原告之间的协议,有A村干部在场,且有A村村委会盖章。涉诉房屋由于年久失修,无法居住,村委会领导经原告同意,将涉诉房屋拆除重新装修,我花费了10万元,现原告想将涉诉房屋收回是恶意欺诈的行为,现在涉诉房屋可以卖到300万元。我在涉诉房屋居住了7年,后因为工作原因发生变动才把涉诉房屋专卖给董某,据我了解原告在卖给我之前也卖给了本村村民一套住房,但也没有起诉,这就是欺负外地人的行为。当时原告把房屋卖给我是自愿的,当时我与原告是相识,所以我坚持认为原告与我之间的买卖合同有效。

乐彩网被告董某答辩称:原告的诉讼主体不适格,我与张先生并没有合同关系,傅先生与张先生也没有合同关系。傅先生是从张某甲之处购买房屋,所以张先生不是本案适格主体。傅先生在购房后,已将原有老房全部拆除,后我从傅先生处购买涉诉房屋又加盖了东西厢房南倒座,所以涉诉宅基地上的所有房屋均与原告没有任何关系,所以原告无权要求我返还房屋。根据乙区人民法院就农村私有房屋连环买卖纠纷的座谈意见第6条规定,出卖人系农民买受人为外地农民,买受人在原籍已经无居所,且在买受地居住多年(3年以上)村集体组织未予以反对,可按有效处理。本案中傅先生在涉诉房屋居住7年已久,买卖合同应为有效,我在买卖房屋之后居住11年之久,也符合此条规定,买卖合同应当是有效的。原告的行为严重违背了诚实信用原则,不应该得到鼓励和支持,更不应该让其不诚实的行为而获利。希望法庭考虑被告购房的时间以及房屋升值情况和周边商品房的情况,本着公平合理的原则,驳回原告的诉讼请求。

三、法院查明

张先生(曾用名张某甲)系甲市乙区XX镇×村村民,为农业户口。傅先生系甲市丙区B镇×路×号院×号楼×单元×号居民,为非农业户口。董某系X省K市Z县C镇×村×村×号村民,为农业户口。二被告认可户籍未迁入过甲市乙区XX镇×村。张先生之父张大叔(已故)在甲市乙区XX镇×村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区XX镇×村×街×巷×号。1993年9月7日,原乙县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为张大叔。张大叔共生育二子,长子张先生、次子张某(已故)。张某与武女士系夫妻关系,二人生育子女三人,长女张甲、次女张乙、长子张丙。该四人均表示张某去世时未留有遗嘱,如涉诉宅院内有张某应继承的份额,该四人均表示放弃,涉诉宅院的全部权利由张先生主张,如法院认定张先生与傅先生签订的房屋买卖协议无效,均同意涉诉宅院实际占有人将涉诉宅院及其内建筑物腾退给张先生。

1998年7月5日,张先生与傅先生达成协议,约定张先生将涉诉宅院的房屋及院落卖与傅先生。1998年8月10日,傅先生按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元,并取得了甲市财政局颁发的《甲市房屋契证》。按照双方约定,张先生将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付傅先生,傅先生给付张先生相应价款。1998年7月5日与傅先生签订协议后收取傅先生2.5万元购房款,后双方另写了一份买卖房屋草契,并由张先生签名,同时加盖了乙区县XX乡A村村民委员会的公章,随后到当时的乙区县XX乡人民政府土地规划科盖章确认,并办理了《甲市房屋契证》,为了少缴纳契税,所以计税金额填报的是1万元。2005年,傅先生又将涉诉宅院的房屋及院落卖与董某,并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付董某,董某给付傅先生相应价款。此后,董某使用涉诉宅院至今,并在其使用过程中涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况,张先生表示在1998年之前涉诉宅院内有北正房五间,属于祖产,西厢房两间是张大叔与张先生共同建设的;傅先生认可其购买时涉诉宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间,其购买后将包括院墙在内的全部建筑物拆除,新建正房三大间,并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一部分路面硬化;董某认可其购买时涉诉宅院的情况如傅先生所述,其购买后对正房三大间没有翻建及装修,拆除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修,在正房后搭建了彩钢房,将地面全部换成地瓷,将天井上部搭建玻璃建成阳光房。

四、法院判决

乐彩网1、原告张先生与被告傅先生于一九九八年七月五日就甲市乙区XX镇×村×街×巷×号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效;

2、被告傅先生与被告董某于二〇〇五年就甲市乙区XX镇×村×街×巷×号的本案涉诉院落、房屋达成的买卖合同无效;

3、被告董某将位于甲市乙区XX镇×村×街×巷×号的本案涉诉院落、房屋腾空后返还给原告张先生,于本判决生效之日起三十日内执行。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,张先生与傅先生虽然达成了农村房屋买卖协议,但因傅先生并非甲市乙区XX镇A村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。对于傅先生主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费,故该买卖关系有效的辩解意见,因张先生与傅先生并未办理土地使用权的变更登记手续,傅先生所提供的证据只能证明房屋交易的事实,不能证明该房屋买卖关系合法有效,故对其该意见,不予采纳,故张先生与傅先生之间达成的农村房屋买卖协议应属无效。同理,因董某亦非甲市乙区XX镇A村集体经济组织的成员,其与傅先生达成了农村房屋买卖协议亦应属无效。房屋买卖合同被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。在张大叔、张某已故及张某全部法定继承人均同意将涉诉宅院及其内房屋腾退给张先生的情况下,对于张先生要求确认买卖合同无效,返还涉诉房屋及院落的请求,予以支持。至于因合同无效导致二被告的经济损失,因二被告保留诉权,故本案不作处理。

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