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外村人购买农村房屋意思表示真实的合同效力

来源: 律师 时间:2019-04-17
正文
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

一、原告诉称

原告苏先生起诉称:2011年4月9日我与被告签订房屋买卖(草)协议,购买被告位于A县C镇D村9队的房屋一套,价款五万元,被告负责车路通(路宽3米)和水电通,我预付给被告2万元购房款,正式协议签订后付清全部房价款,任何一方反悔,罚款1万元。协议签订后,我为使护房基拓宽又委托被告购买他人菜园地,给被告支付800元,后因与他人协商菜园地无果,被告未将购买菜园地款退还给我。被告未按协议内容履行,经我多次催促被告履行协议无果。特诉至法院请求依法判令解除房屋买卖合同,返还预付购房款及购菜园地款共计20800元,并赔偿我损失10000元。

二、被告辩称

被告刘女士答辩称:原告与我签订草房屋买卖协议时,因我和原告不是同一村组村民,所签订的房屋买卖协议属无效协议。原告给我支付的房价款是20000元,不是20800元。我为履行合同修路虽未达3米宽,但修路给我造成了损失。原告应予赔偿。原告请求赔偿10000元的损失没有法律依据。请求法庭依法判决。

三、法院查明

1999年8月2日被告刘女士之夫程先生购买同村村民房先生的房屋,未办理过户手续。2011年4月9日,被告刘女士又将购买的房屋出卖给原告苏先生,双方签订房屋买卖协议书(草),约定被告将其位于A县C镇D村9队的房屋转让给原告,价款五万元。被告负责车路通(路宽3米)和水电通,原告先预付2万元,余款待正式协议签订后付清,任何一方反悔,罚款1万元。协议签订后,原告委托被告代买菜园地向被告支付800元,因购买菜园地与他人协商无果,被告未将购菜园地款退还给原告。2011年六月,因国家通户路补助政策。被告与组上三户村民共同出资修建了一条通往各户的联户路,路面宽度未达到3米。后经原告催促被告未按协议履行,至今也未将房屋交付给原告。原告系A县C镇L村村民,被告系A县C镇D村村民。

四、法院判决

1、原告苏先生与被告刘女士签订的农村房屋买卖协议书(草)为无效合同。

2、被告刘女士返还原告苏先生购房款及买菜园款20800元,并按中国人民银行同期贷款利率,赔偿原告苏先生从二O一一年五月十一日起至清偿之日止的利息,限在本判决生效后十日内付清。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

五、律师点评

房产纠纷律师靳双权认为:宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。本案中原、被告双方并非同一集体经济组织成员,双方的农村房屋买卖行为,虽为双方真实意思表示,但处分农村房屋的同时也出分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,违反了法律、行政法规的强制性规定。因此,原被告双方签订的农村房屋买卖协议书(草)为无效合同。合同被确认无效后,因无效合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则。被告作为出卖人在出卖时明知房屋是自己丈夫程先生从同村村民房先生处购买,尚未办理过户登记手续,尚未取得房屋所有权。而且也应当知道其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围。并且在履约过程中,收取了原告的房屋预付款,又始终未按照约定将到户路修成宽3米,也未向原告交付房屋,显然缺乏履约诚意。故被告应对合同无效给原告造成的损失承担赔偿责任。原告请求返还购房款及购菜园地款并赔偿损失的诉讼请求,应予以支持。但原告主张的10000元罚款的赔偿无法律依据,不予支持。鉴于原告已支付购房预付款,被告长期占用。被告应承担占用购房款期间的利息,利率按中国人民银行同期贷款利率计算。被告辩称为履行合同修路的损失,因被告所修路系村民之间共同修建的连户路,并不属于因全面履行合同约定的义务而产生的费用。故其辩称意见,不予采纳。

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靳双权

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